يمكن للحكومة الفيدرالية أن تفعل المزيد بشأن تكاليف المنزل أكثر مما تعتقد

وصلت تكلفة شراء منزل إلى أعلى مستوياتها التاريخية في الولايات المتحدة، حيث يبلغ متوسط ​​سعر المنزل 420.800 دولار، وفقًا لتقرير بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس – و تكاليف السكن والرهن العقاري تتحول بشكل متزايد إلى قضية انتخابات نوفمبر.

يحتاج المتسوقون المنزليون اليوم إلى دخل سنوي قدره 114 ألف دولار من أجل شراء منزل نموذجي في الولايات المتحدة بشكل مريح، وفقًا لـ Redfin، ما يقرب من الضعف ما هو مطلوب لشراء منزل نموذجي في عام 2020. وهذا الرقم أعلى بكثير من متوسط ​​دخل الأسرة لعام 2022 البالغ 74.580 دولارًا، وفقًا لمكتب الإحصاء.

إن ارتفاع الدفعات الشهرية مدفوع بارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير ارتفاع أسعار الفائدة. أسعار الفائدة على الرهن العقاري، التي انخفضت إلى أدنى مستوى تاريخي عند 2.65% على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في عام 2021، تجاوزت 7%وهي أعلى مما كانت عليه منذ عام 2001. ويتم تحديد أسعار الفائدة من قبل مجلس الاحتياطي الفيدرالي المستقل، وقد أصر الرئيس جو بايدن على استقلال بنك الاحتياطي الفيدرالي. يقوم الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة منذ عام 2021 من أجل مكافحة التضخم العنيد.

إذن ما هي الأدوات المتاحة للحكومة الفيدرالية لجعل ملكية المساكن في متناول الجميع؟ وإليكم أمور يمكن أن تأخذها إدارة بايدن والكونغرس بعين الاعتبار، بحسب الخبراء الذين يدرسون الموضوع.

توفير مزايا ضريبية للبناة الذين ينتجون منازل للمبتدئين

وينبغي أن يكون هناك جهد لزيادة المخزون من المساكن، وخاصة منها منازل أصغر حجمًا للمبتدئين، يتفق العديد من الخبراء.

وقال جيم باروت، زميل المعهد الحضري والمستشار الاقتصادي السابق للبيت الأبيض في عهد أوباما، إنه بمجرد إزالة أسعار الفائدة من الصورة، “فعندها يتبقى لك التركيز بشكل أساسي على نقص العرض”.

وقال باروت إن سوق الإسكان شهد نقصا حادا في المنازل الأصغر حجما. وقال إنه يتم تحفيز شركات البناء لبناء منازل كبيرة تشبه القصور في كثير من الأحيان، والتي تحقق أرباحًا بسهولة أكبر.

وقال باروت: “إن تكلفة بناء منازل أكبر تميل إلى أن تكون مرتفعة للغاية، ومن الأسهل استرداد هذه التكاليف إذا كنت تقوم ببناء منازل كبيرة ومكلفة”.

واقترح باروت أن الحكومة الفيدرالية بحاجة إلى “جعل حسابات بناء المنازل في أسفل السوق أكثر ملاءمة” للمطورين. ويمكن للكونغرس أن يفعل ذلك من خلال قانون الضرائب. وقال باروت إن أحد الأساليب هو منح تخفيض ضريبي لأي شركة بناء تقوم ببناء مسكن لمشتري منزل لأول مرة بسعر أقل من متوسط ​​سعر المنزل.

وقال باروت: “أنت بحاجة إلى توفير نوع من المزايا الضريبية لبناء المنازل في أجزاء السوق التي نحتاج إليها بشدة”.

لكن باروت قال إن إقناع هذا الكونجرس المنقسم بالعمل معًا على شيء كهذا سيكون أمرًا صعبًا.

قال باروت: “أخشى أن البيئة التشريعية في الوقت الحالي لا تساعد على هذا النوع من الجهود الكبيرة بين الحزبين”. “نأمل بعد الانتخابات أن نشهد إعادة تشغيل توفر نافذة أكثر تفاؤلا.”

حجب التمويل عن المحليات التي لا تغير قوانين تقسيم المناطق

تقع معظم السيطرة على تقسيم المناطق على عاتق حكومات الولايات والحكومات المحلية. وتعمل الولايات على إصلاح تقسيم المناطق لتخفيف القيود المفروضة على البناء السكني الأكثر كثافة. لكن الحكومة الفيدرالية ليست عاجزة تمامًا فيما يتعلق بتقسيم المناطق.

وقال باروت إن الحكومة الفيدرالية استخدمت نهج الجزرة لتشجيع المحليات على إعادة تقسيم المناطق لصالح الإسكان الأكثر كثافة، لكنه يعتقد الآن أنه ربما حان الوقت لاستخدام العصا. على سبيل المثال، يمكن أن يكون أي تمويل فيدرالي للمجتمعات مشروطًا بكيفية اتخاذ قرارات تقسيم المناطق. وأشار باروت إلى أن المجتمعات تتلقى دعمًا ماليًا كبيرًا من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) ووزارة النقل والوكالات الأخرى للمشاريع.

“إذا كان على صناع السياسة الفيدراليين أن يربطوا ولو قليلاً من هذا التمويل بما إذا كانت عملية صنع القرار المحلية تدعم أو تمنع زيادة الكثافة، … عندها يمكنك البدء في تغيير الأمور على المستوى المحلي بطريقة قال باروت: “سيكون الأمر مهمًا حقًا”.

ومن شبه المؤكد أن مثل هذه الخطوة ستثير معارضة صارمة من المحليات والنقابات. وقال أليكس هورويتز، مدير سياسة الإسكان في The Pew Charitable Trusts، إن المزيد من الولايات قامت بالفعل بسن تشريعات لتحل محل قواعد تقسيم المناطق المحلية. وقال هورويتز إن تسع ولايات أصدرت قوانين تسمح بالوصول إلى الوحدات السكنية أو وحدات ADU – مثل أجنحة الحماة الصغيرة المستقلة – على ممتلكات أصحاب المنازل.

بيع الأراضي الفيدرالية لاستخدامها في السكن

وقال إدوارد بينتو، المدير المشارك لمركز الإسكان التابع لمعهد أميركان إنتربرايز: “تمتلك الحكومة الفيدرالية مئات ومئات الملايين من الأفدنة، ونحن لا نتحدث عن المتنزهات الوطنية هنا”.

لكن هذا اقتراح يحتاج الكونجرس إلى الموافقة عليه.

لقد تمت تجربته. السيناتور مايك لي قانون المنازل كان قانون عام 2022 سيوافق على بيع الأراضي الفيدرالية للولايات والمحليات بأسعار أقل من السوق لمشاريع الإسكان. تمتلك الحكومة الفيدرالية ثلثي الأراضي في ولاية يوتا، موطن لي، والفجوة بين متوسط ​​دخل الأسرة ومتوسط ​​تكلفة المنزل هي الأكبر في الغرب، وفقًا لـ HUD.

لكن فاتورته لم تذهب إلى أي مكان. وقال مكتب إدارة الأراضي، الذي يشرف على الأراضي الفيدرالية، في شهادة مكتوبة في مجلس الشيوخ أنها ستضطر إلى “بيع الأراضي دون تقييم كافٍ لقيمتها للجمهور أو للأجيال القادمة، أو تعويض كافٍ لدافعي الضرائب الأمريكيين”.

وقد يؤدي بيع الأراضي غير المستخدمة أيضًا إلى جذب معارضة من الجماعات المدافعة عن البيئة، على الرغم من إمكانية التغلب على ذلك في بعض الأحيان. في مارس، حاكم واشنطن جاي إنسلي وقعت على قانون سيسمح ذلك لإدارة الموارد الطبيعية في تلك الولاية (DNR) بنقل بعض ممتلكاتها إلى المحليات لبناء مساكن بأسعار معقولة.

أشارت النائبة عن الحزب الجمهوري لولاية واشنطن، إبريل كونورز، التي قدمت مشروع القانون، إلى أن DNR قد فعلت ذلك 7000 فدان من الأراضي التي كانت غير صالحة للاستخدام لحصاد الأخشاب لأنها كانت قريبة جدًا من الأراضي المطورة. بناء المساكن عليها يمكن أن يخفف من النقص في المنازل في واشنطن، وأشار كونورز في بيان، مشيراً إلى أن الولاية لديها “أقل عدد من الوحدات السكنية لكل أسرة في البلاد وأن ما يقرب من نصف المستأجرين ينفقون ثلث دخلهم على الإيجار”.

تحسين وصول المستهلكين إلى التمويل للمساكن المصنعة

المنازل المصنعة هي مساكن مبنية في المصنع تم بناؤها بعد عام 1976 – والمعروفة سابقًا باسم المنازل المتنقلة – والتي يمكن وضعها على الأرض. تم بيع متوسط ​​المنزل المُصنع الجديد بمبلغ 126.600 دولار في نوفمبر 2023، وفقًا لمكتب الإحصاء.

وقال هورويتز إن القروض يصعب على مشتري المنازل تأمينها للمنازل المصنعة مقارنة بالمنازل التقليدية. وبما أن المساكن المصنعة عادةً ما تتضمن الشحن عبر حدود الولاية، فإن الحكومة الفيدرالية تلعب دورًا كبيرًا. تتحكم HUD في الوصول إلى التمويل للمنازل المصنعة، وتكون القواعد أكثر صرامة مما هي عليه بالنسبة للمنازل التقليدية.

عادة ما تكون أسعار الفائدة أعلى بالنسبة لقروض المنازل المصنعة مقارنة بقروض المنازل التقليدية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنه على عكس المنازل التقليدية، التي تميل إلى الارتفاع في قيمتها بمرور الوقت، يمكن أن تنخفض قيمة المنازل المصنعة. ويُنظر إلى هذه الهياكل أيضًا على أنها أكثر خطورة من المنازل التقليدية نظرًا لصعوبة بيعها في السوق. يقترح هورويتز أن HUD يمكن أن يسهل على المقترضين الحصول على القروض.

إلغاء الإعفاءات الضريبية للمنازل الثانية (والثالثة).

وقال بينتو من AEI إن الكونجرس يمكن أن يزيد مخزون المساكن الوطنية بمرور الوقت من خلال إلغاء الإعفاءات الضريبية لأي منازل ليست محل إقامة أساسي.

وقال بينتو إن التخلص من خصم سعر الفائدة على الرهن العقاري للمساكن غير الأساسية سيشجع في النهاية العديد من أصحاب المنازل على البيع.

وتساءل بينتو: “لماذا يجب أن يتم دعمهم بموجب قانون الضرائب؟”.

وقال بينتو إنه بدون هذا الإعفاء الضريبي، فإن مئات الآلاف من المنازل ستعود إلى السوق كمساكن أساسية.

وقال بينتو: “لن يكلف الحكومة الفيدرالية شيئًا في الأساس”. “سيوفرون في الواقع بعض المال من التوفير الضريبي، ولن يؤدي ذلك إلى زيادة الطلب على الإطلاق”.

ولكن من غير المرجح أن يحدث هذا قريبًا. يجب أن يوافق الكونجرس على مثل هذا الإجراء – ويمتلك العديد من المشرعين مساكن ثانية وثالثة. ويمتلك عدد من ناخبيهم والجهات المانحة منازل متعددة. وقال بينتو إن مجموعات مصالح السماسرة ستعارض ذلك أيضًا.

إن أقصى ما فعله الكونجرس في السنوات الأخيرة لمعالجة الإعفاءات الضريبية للمساكن الباهظة الثمن كان في عام 2017، عندما كان الكونجرس الذي يسيطر عليه الحزب الجمهوري توج حد الخصم بالنسبة لضرائب الدخل على مستوى الولايات والضرائب المحلية، والتي تضرب بشدة الولايات الساحلية ذات الأغلبية الديمقراطية مثل نيويورك وكاليفورنيا.

ومع ذلك، قال بينتو إن إلغاء الإعفاء الضريبي للمنازل الثانوية يعد “ثمرة سهلة المنال”، وسيؤدي إلى زيادة العرض وتقليل الطلب في نفس الوقت.

ربما لن يؤدي خفض أسعار الفائدة إلى خفض تكاليف الإسكان

يشك الاقتصاديون في الغالب في أن الإجراء الذي سيتخذه بنك الاحتياطي الفيدرالي لخفض أسعار الفائدة بشكل كبير من شأنه أن يساعد كثيراً.

وقال تشن تشاو، الذي يقود الفريق الاقتصادي في Redfin: “إذا قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة بطريقة سمحت لأسعار الرهن العقاري بالانخفاض إلى نطاق 4٪، فسنشهد زيادة في العرض والطلب في سوق الإسكان”.

وسواء ارتفعت أسعار المساكن أو انخفضت فسوف يعتمد ذلك على ما قد يحدث بعد ذلك للعرض والطلب على المساكن.

وقال تشاو: “إذا زاد الطلب أكثر، فإن الأسعار ستنمو بمعدل أسرع مما هي عليه حاليا”. “ومع ذلك، فمن الممكن أيضًا أن يزيد العرض أكثر لأن البائعين كانوا مقيدين بشدة بمعدلات الرهن العقاري المنخفضة الحالية. وإذا كان الأمر كذلك، فقد ينخفض ​​نمو الأسعار. وأعتقد أنه من غير المرجح في كلتا الحالتين أن تنخفض الأسعار بشكل مباشر”.

هل ستساعد سياسات بايدن أو ترامب تكاليف الإسكان أم تضر بها؟

ولم يقدم الرئيس السابق دونالد ترامب اقتراحات سياسية لمعالجة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان حتى الآن، على الرغم من انتقاده لأسعار الفائدة على الرهن العقاري وأسعار المنازل في عهد الرئيس بايدن.

الرئيس لديه مقترح منح ائتمان ضريبي بقيمة 10000 دولار أمريكي لمشتري المنازل من الطبقة المتوسطة لأول مرة، وما يصل إلى 25000 دولار أمريكي لمشتري المنازل من الجيل الأول. كما أنه يقدم صندوقًا بقيمة 20 مليار دولار، بالإضافة إلى المساعدة في بناء وحدات للإيجار بأسعار معقولة، ويهدف إلى إزالة الحواجز المحلية أمام تطوير الإسكان وتحفيز بناء المنازل المبتدئة.

قد تساعد المساعدة في الدفعة الأولى المتسوقين في المنازل على المدى القريب، على الرغم من أن الائتمان الضريبي ربما يكون أقل من الدفعة الأولى التقليدية البالغة 20٪ في معظم المنازل. ومع ارتفاع المدفوعات الشهرية إلى مستويات قياسية، فإن مساعدة الدفعة الأولى هذه لن تخفض التكاليف الشهرية. وقال بينتو إن المساعدة في الدفعة الأولى يمكن أن يكون لها عواقب غير مقصودة: “إنها ستزيد من أسعار المنازل ذات المستوى المبتدئ”.

وقال هورويتز إن تأثير المساعدة على الدفعة الأولى أو الائتمان الضريبي للمشتري على سوق الإسكان معقد في سوق محدودة العرض.

وقال باروت إنه على الرغم من أن ترامب لم يقدم مقترحات محددة بشأن الإسكان، فمن المرجح أن تؤدي مقترحاته في مجالات سياسية أخرى إلى ارتفاع أسعار المنازل. وقال باروت إن عمليات الترحيل الجماعي للمهاجرين غير الشرعيين، على سبيل المثال، يمكن أن تؤدي إلى ارتفاع تكلفة العمالة، كما أن رفع الرسوم الجمركية على الصين يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع تكاليف المواد.

قال باروت: “الأشياء التي قالها ترامب فيما يتعلق بالإسكان كلها تقريبًا تتجه نحو الاتجاه الخاطئ”.

كيف يمكن أن تؤثر تكاليف المنزل على الانتخابات

وقال باروت إن تكلفة ملكية المنازل تشكل مصدر قلق كبير للديمقراطيين والجمهوريين وسكان المدن وسكان الريف على حد سواء. وقال باروت إنه بمجرد أن تخترق مشكلة ما حواجز اللون الأحمر والأزرق والمترو والمناطق الريفية، “فإنها تغير احتمال حدوث شيء ما”.

وقال باروت: “لقد وجد السكن طريقه إلى طاولة الكبار، في الواقع، للمرة الأولى”.

وعلى الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي هو الذي يتحكم في أسعار الفائدة، إلا أن السيد بايدن يمكن أن يتعرض للمساءلة من قبل الناخبين.

وتوقع مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز أناليتيكس، أن “إعادة انتخاب الرئيس بايدن ترتبط ارتباطا وثيقا بتكلفة ملكية المنازل وبالتالي معدلات الرهن العقاري الثابتة”. “يبلغ المعدل الثابت حاليًا ما يزيد قليلاً عن 7%. وإذا ارتفع فوق 8% لأي فترة من الوقت، فسوف تتضاءل احتمالات إعادة انتخابه، وإذا انخفض إلى ما يقرب من 6% فسوف تزيد احتمالاته بشكل كبير، وكل الأمور الأخرى متساوية”.