كيف يمكن أن تؤثر أجندة ترامب الاقتصادية على معدلات الرهن العقاري في عام 2025

وقد وعد الرئيس المنتخب دونالد ترامب بذلك انخفاض الأسعار بالنسبة للأميركيين، لكن سياساته الاقتصادية قد لا تساعد جزءا محاصرا من الاقتصاد: سوق الإسكان.

ولا تزال معدلات الرهن العقاري تقترب من أعلى مستوياتها منذ 20 عاما، في حين يواجه الباحثون عن المنازل ارتفاعا قياسيا تقريبا أسعار المنازل. ولم يصل التخفيضان اللذان أجراهما بنك الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة، في شهري سبتمبر ونوفمبر، إلى القروض العقارية، والتي ارتفعت بدلاً من ذلك خلال الشهر الماضي وتحوم مرة أخرى بالقرب من 7٪.

وذلك لأن أسعار الفائدة على الرهن العقاري تعتمد على عدة عوامل تتجاوز المعدل القياسي الذي يحدده بنك الاحتياطي الفيدرالي، بما في ذلك قوة الاقتصاد الأمريكي والتغيرات في العائد على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات. وقد تصاعدت هذه الأخيرة بعد فوز ترامب الانتخابي في 5 تشرين الثاني/نوفمبر بسبب مخاوف من أن سياساته، بما في ذلك التعريفات الصارمة على الواردات الأمريكية، والتخفيضات الضريبية الكبيرة للأفراد والشركات، وقمع المهاجرين غير الشرعيين، يمكن أن يؤدي إلى ارتفاع التضخم.

سؤال رئيسي للسكن

وينظر الديمقراطيون والجمهوريون والمستقلون على حد سواء إلى القدرة على تحمل تكاليف السكن على أنها مشكلة كبرى داخل الولايات المتحدة، وذلك وفقًا لتقرير صدر في شهر مايو. استطلاع من مركز السياسة الحزبية. إن صعوبة شراء منزل، فضلاً عن تأثير ارتفاع الإيجارات، هي القضايا التي أثرت على نظرة الناخبين إلى الاقتصاد قبل الانتخابات، مع ارتفاع تكلفة المعيشة على رأس أولويات الكثيرين.

“من الآن فصاعدا، السؤال الرئيسي هو: هل بعض مقترحات ترامب تضخمية أم غير تضخمية؟” وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، لشبكة CBS MoneyWatch. “أحد الأجزاء المثيرة للقلق هو الرسوم الجمركية – وهذا يعني أن المنتجات المستوردة ستكون أكثر تكلفة، وقد يستغرق الأمر بعض الوقت لزيادة الإنتاج المحلي.”

وتعهد ترامب يوم الاثنين بفرض رسوم جمركية بنسبة 25% على جميع المنتجات من المكسيك وكندابالإضافة إلى فرض ضريبة بنسبة 10% على البضائع الصينية. ومن الممكن أن تؤدي هذه التكاليف إلى زيادة معدل التضخم في الولايات المتحدة بنحو نقطة مئوية واحدة، وفقا لتقدير جديد لبنك جولدمان ساكس. وقد يؤدي ارتفاع التضخم بدوره إلى دفع بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى إبطاء أو حتى إيقاف تخفيضات أسعار الفائدة ــ وهي ضربة أخرى للأميركيين الذين يأملون في خفض تكاليف الاقتراض.

أين ستذهب معدلات الرهن العقاري في عام 2025؟

من المؤكد أن التنبؤ بمعدلات الرهن العقاري أمر صعب، نظراً لعدد العوامل التي تؤثر عليها. ومع ذلك، بناءً على خطط ترامب الاقتصادية المعلنة، قال يون إنه يعتقد أن متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيتراوح بين 6% و7% للعام المقبل، ويمكن أن يظل عند حوالي 6.5% خلال معظم عام 2025.

لكنه أضاف أن هناك مخاطر قد ترتفع معدلات الرهن العقاري إلى أعلى إذا ثبت أن سياسات ترامب أكثر تضخمية من المتوقع. ارتفاع معدلات الرهن العقاري يمكن أن تضيف مئات الدولارات في التكاليف الشهرية للمقترضين.

هناك قضية أخرى وهي ما إذا كانت سياسات ترامب قادرة على توسيع العجز الفيدرالي، مما يؤثر على الاقتراض وكذلك العائد على سندات الخزانة لأجل 10 سنوات. وتتوقع اللجنة غير الحزبية للموازنة الفيدرالية المسؤولة أن مقترحات ترامب ستؤدي إلى زيادة عجز الميزانية الفيدرالية بمقدار 7.75 تريليون دولار على مدى العقد المقبل.

ولدفع الفائدة على هذا الدين، من المرجح أن تضطر الحكومة إلى إصدار المزيد من السندات، مثل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وقد يؤدي ذلك إلى مطالبة المستثمرين بعوائد أعلى، أو العائد الذي يتلقونه مقابل الاستثمار في السندات. ومع ارتفاع تلك العائدات، فإن ذلك من شأنه أن يدفع معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع.

وقال يون: “في رئاسة ترامب الأولى، كان متوسط ​​سعر الفائدة على الرهن العقاري حوالي 4% إلى 5%”، مضيفًا: “لن نعود إلى تلك النسبة التي كانت تتراوح بين 4% إلى 5% في رئاسة ترامب الأولى”.

هل سيصبح السكن أكثر بأسعار معقولة؟

أفاد معظم الأميركيين أن السكن في مجتمعاتهم أصبح أقل تكلفة خلال العام الماضي، وهو اتجاه لا يرونه يتحسن، حسبما وجد مركز السياسة الحزبي.

انخفض متوسط ​​سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة بشكل طفيف خلال العام الماضي، حيث انخفض إلى نحو 420 ألف دولار في الربع الثالث من 435 ألف دولار في العام السابق، وفقاً لبنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس. ولكن هذا أيضًا أعلى بكثير من متوسط ​​سعر البيع البالغ 329000 دولار في بداية عام 2020، قبل تفشي الوباء مباشرة.

إن الضربة المزدوجة المتمثلة في ارتفاع تكاليف المنازل ومعدلات الرهن العقاري تؤدي إلى خروج العديد من المشترين من السوق. حصة مشتري المنازل لأول مرة انخفض إلى 24% في عام 2024، وهو أدنى مستوى منذ عام 1981، عندما بدأت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في تتبع المقياس. قبل عام 2008، كانت نسبة المشترين لأول مرة تاريخياً 40%.

وهذه مشكلة بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين – فضلاً عن الصحة الاقتصادية العامة للبلاد – لأن ملكية المنازل هي مفتاح بناء الثروة الشخصية. فالأشخاص الذين يؤخرون شراء منزل لديهم سنوات أقل لتنمية أصولهم، الأمر الذي يمكن بدوره أن يعيق قدرتهم على بناء بيضة عش لسنواتهم اللاحقة.

الفرق في الثروة بين أصحاب المنازل والمستأجرين صارخ: كان لدى أصحاب المنازل متوسط ​​صافي ثروة قدره 396.200 دولار في عام 2022، مقارنة بـ 10.400 دولار للمستأجرين وغيرهم من غير مالكي المنازل. حسب في مسح الاحتياطي الفيدرالي لتمويل المستهلك.

وفي حين أن معدلات الرهن العقاري قد لا تشهد تحسنا كبيرا في عام 2025، فمن المرجح أن تظل أسعار المنازل مستقرة، كما توقع يون.

وقال: “الطريقة الأمريكية هي شراء منزل”. “ربما يكون أصغر قليلا، أو ليس مثاليا تماما، ولكن بعد ذلك انتقل إلى المنزل التالي – فيما يتعلق بالشراء بدلا من التأخير، تظهر البيانات أن أصحاب المنازل يبنون الثروة، في حين أن المستأجرين يدورون عجلاتهم.”

وكالة أسوشيتد برس

ساهمت في هذا التقرير.