من المقرر أن تنتهي فترة الإعفاءات الضريبية على الإسكان الميسر، مما يهدد بالإخلاء لآلاف الأسر الأمريكية

لأكثر من عقدين من الزمن، كان الإيجار المنخفض لشقة مارينا معلوف في مشروع سكني كبير الحجم وبأسعار معقولة في الحي الصيني في لوس أنجلوس بمثابة نعمة إنقاذ لعائلتها، بما في ذلك حفيدتها المصابة بالتوحد.

ولكن تلك النعمة كان لها تاريخ انتهاء الصلاحية. بالنسبة لمعلوف وعائلتها وصلت في عام 2020.

المالك، الذي لم يعد ملزمًا قانونًا بإبقاء المبنى في المتناول، رفع الإيجار من 1100 دولار إلى 2660 دولارًا في عام 2021 – وهو أمر بعيد عن متناول معلوف وعائلتها. تطارد ليالي معلوف المخاوف من أن تنتهي معركتها الطويلة لإخلاء المنزل بأكياس نوم على أرضية منزل أحد الأصدقاء أو ما هو أسوأ من ذلك.

وبينما يواصل الأميركيون نضالهم في ظل ارتفاع الإيجارات بلا هوادة، فإن ما يصل إلى 223 ألف وحدة سكنية بأسعار معقولة مثل وحدة معلوف في جميع أنحاء الولايات المتحدة يمكن انتشالها من تحتها في السنوات الخمس المقبلة وحدها.

فهو يترك المستأجرين من ذوي الدخل المنخفض عالقين في مواجهة معارك إخلاء مطولة، ويسارعون إلى دفع زيادة في الإيجار بمقدار الضعف أو أكثر، أو يتم تحويلهم مرة أخرى إلى سوق الإسكان حيث يمكن أن تأكل التكاليف بسهولة نصف راتب.

تم بناء هذه الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة باستخدام الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل، أو LIHTC، وهو برنامج فيدرالي تأسس عام 1986 يوفر إعفاءات ضريبية للمطورين مقابل إبقاء الإيجارات منخفضة. لقد قامت بضخ 3.6 مليون وحدة منذ ذلك الحين وتفتخر بأكثر من نصف إجمالي المساكن المدعومة اتحاديًا لذوي الدخل المنخفض في جميع أنحاء البلاد.

وقال بريان روسبرت، الذي يدير منظمة الإسكان كولورادو، وهي منظمة تدافع عن المنازل بأسعار معقولة: “إنها شريان الحياة لتطوير الإسكان بأسعار معقولة”.

إن شريان الحياة هذا ليس أحمر أو أزرق تمامًا. ومن خلال الجمع بين المزايا الاجتماعية والإعفاءات الضريبية والملكية الخاصة، تمتعت LIHTC بدعم الحزبين. ويعد توسعها الآن محوريًا لخطة الإسكان للمرشحة الرئاسية الديمقراطية كامالا هاريس لبناء 3 ملايين منزل جديد.

الصيد؟ عادةً ما تحتاج المباني فقط إلى أن تظل في متناول الجميع لمدة لا تقل عن 30 عامًا. بالنسبة لموجة بناء LIHTC في التسعينيات، فإن تلك المواعيد النهائية تصل الآن، مما يهدد بنزيف المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة عندما يكون الأمريكيون في أمس الحاجة إليها.

وقالت سارة سعديان، نائبة رئيس السياسة العامة في التحالف الوطني للإسكان منخفض الدخل: “إذا خسرنا المنازل التي يمكن تحمل تكاليفها حاليًا والمتاحة للأسر، فإننا نخسر الأرض بسبب الأزمة”.

وقالت: “الأمر أشبه بامتلاك قارب به ثقب في القاع”.

الإجراءات التي يتخذها المستأجرون، الدولة لإبقاء الإيجارات منخفضة

لا تصبح جميع الوحدات التي تنتهي صلاحيتها خارج LIHTC بسعر السوق. ويتم الاحتفاظ ببعضها في المتناول من خلال الإعانات الحكومية الأخرى، أو من قبل الملاك الرحمين أو من قبل ولايات، بما في ذلك كاليفورنيا وكولورادو ونيويورك، التي عملت على إبقائها منخفضة التكلفة من خلال الاعتماد على عدة أدوات.

يمكن للحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية شراء شقق منتهية الصلاحية، ويمكن تطبيق إعفاءات ضريبية جديدة لتوسيع القدرة على تحمل التكاليف، أو، كما في حالة معلوف، يمكن للمستأجرين تنظيم أنفسهم لمحاولة إجبار أصحاب العقارات ومسؤولي المدينة على اتخاذ إجراءات.

وتواجه هذه الخيارات تحديات. في حين أن الإعفاءات الضريبية الجديدة يمكن أن تسترد ملكية LIHTC المنهارة، إلا أنها محدودة، حيث يتم توزيعها على الولايات من قبل دائرة الإيرادات الداخلية على أساس عدد السكان. إنه أيضًا أمر صعب بالنسبة للحكومات المحلية والمنظمات غير الربحية أن تقوم بإنفاق ما يكفي من المال لشراء التطويرات التي منتهية الصلاحية والحفاظ عليها بأسعار معقولة. وهناك القليل من البيانات المجمعة حول الوقت المحدد الذي ستفقد فيه وحدات LIHTC قدرتها على تحمل التكاليف، مما يجعل من الصعب على صناع السياسات والناشطين الاستعداد بشكل كامل.

كما أن هناك حافزاً سياسياً أقل للحفاظ على الوحدات.

وقالت فيكي بين، الأستاذة في جامعة نيويورك والتي كانت في السابق نائبة عمدة مدينة نيويورك لشؤون الإسكان والتنمية الاقتصادية: “من الناحية السياسية، تتم مكافأتك على إعلان، أو إنجاز رائد، أو قص الشريط”.

وقالت: “لا تتم مكافأتك على كونك مديرًا جيدًا لأصولك وتتبع كل شيء والتأكد من أنك لا تفقد وحدة سكنية واحدة بأسعار معقولة”.

وقفت معلوف في فناء شقتها في أحد الأيام الدافئة الأخيرة، تثرثر وتلوح لجيرانها، وكان يتدلى من ذراعها سوار عليه صورة تشي جيفارا.

“ودية” هكذا وصفت معلوف شخصيتها السابقة، لكنها ليست حازمة. وذلك حتى دفعتها ارتفاعات الإيجار إلى الوقوف أمام مجلس مدينة لوس أنجلوس للمرة الأولى، وهي تتعرق وهي تناضل من أجل منزلها.

أصبحت معلوف الآن منظمة مع اتحاد المستأجرين في لوس أنجلوس، ولا تخشى التحدث، لكن القلق بشأن منزلها لا يزال يبقيها مستيقظة في الليل. في الصباح تكرر شعارًا: “ما زلنا هنا. ما زلنا هنا”. لكن النضال يوما بعد يوم من أجل تحقيق ذلك أمر مرهق.

تم بناء شقة معلوف قبل أن تبرم كاليفورنيا عقود LIHTC لمدة 55 عامًا بدلاً من 30 عامًا في عام 1996. وتنتهي حوالي 5700 وحدة من LIHTC تم بناؤها في وقت قريب من معلوف في العقد المقبل. وفي تكساس 21 ألف وحدة.

عندما تولت أمينة صندوق ولاية كاليفورنيا، فيونا ما، منصبها في عام 2019، قامت بتوجيه البرنامج نحو المطورين الملتزمين بالإسكان بأسعار معقولة وليس ما أسمته “التحويل والحرق”، حيث اشترت عقارات LIHTC وطرحها في السوق في أقرب وقت ممكن.

في ولاية كاليفورنيا، يجب على الملاك إخطار حكومات الولاية والحكومات المحلية والمستأجرين قبل انتهاء صلاحية المبنى الخاص بهم. تقوم منظمات الإسكان والمنظمات غير الربحية وحكومات الولايات أو الحكومات المحلية أولاً بشراء العقار لإبقائه في المتناول. يتم أيضًا إعطاء الأولوية للتطورات المنتهية للحصول على الإعفاءات الضريبية الجديدة، وتشترط الدولة بشكل أساسي أن يكون لدى جميع المتقدمين في LIHTC خبرة في امتلاك وإدارة الإسكان الميسور التكلفة.

وقالت مارينا ويانت، المديرة التنفيذية للجنة تخصيص الائتمان الضريبي في كاليفورنيا: “لقد أدى ذلك إلى التخلص من الأشخاص الذين لم يكونوا مهتمين بالسكن الميسر على المدى الطويل”.

ولكن على عكس ولاية كاليفورنيا، لم تقم بعض الولايات بتمديد اتفاقيات LIHTC لأكثر من 30 عامًا، ناهيك عن اتخاذ تدابير أخرى للحفاظ على أسعار الإسكان المنتهي الصلاحية بأسعار معقولة.

أصدرت كولورادو، التي لديها حوالي 80 ألف وحدة LIHTC، قانونًا هذا العام يمنح الحكومات المحلية حق الرفض الأول على أمل الحفاظ على 4400 وحدة من المقرر أن تفقد حماية القدرة على تحمل التكاليف في السنوات الست المقبلة. ويتطلب القانون أيضًا من الملاك منح الحكومات المحلية وحكومات الولايات تنبيهًا لمدة عامين قبل انتهاء الصلاحية.

ومع ذلك، فإن قيام الحكومات المحلية أو المنظمات غير الربحية بتجميع الأموال اللازمة لشراء مباني سكنية كبيرة ليس ضمانًا على الإطلاق.

دورة مستمرة

سوف تستمر قصص مثل قصة معلوف في الظهور مع تحول وحدات LIHTC، مما يهدد بإعادة الأسر ذات الإمكانات الضئيلة إلى سوق الإسكان. وكان متوسط ​​الدخل للأمريكيين الذين يعيشون في هذه الوحدات 18600 دولار فقط في عام 2021، وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

وقال روسبرت من شركة الإسكان في كولورادو: “إنها مثل مسألة حسابية”. “بمجرد انتهاء صلاحية إحدى هذه الوحدات وتحولها إلى سعر السوق وتهجير الأسرة، فإنها تصبح جزءًا من الحاجة التي تدفع الحاجة إلى بناء جديد.”

وقال “من الصعب الخروج من تلك الدورة”.

تعمل وكالة الإسكان في كولورادو مع مجموعات في جميع أنحاء الولاية على الحفاظ على البيئة ولديها صندوق للمساعدة. ومع ذلك، ليس من الواضح عدد وحدات LIHTC التي يمكن إنقاذها، في كولورادو أو في جميع أنحاء البلاد.

من الصعب أيضًا معرفة عدد الوحدات التي تنتهي صلاحيتها على مستوى البلاد. وتتطلب المحاسبة الدقيقة فرز مجموعة من الإعانات البلدية والولائية والفدرالية، ولكل منها متطلبات القدرة على تحمل التكاليف وتواريخ الانتهاء الخاصة بها.

وقالت كيلي ماكلوين، التي تدير وتشرف على قاعدة البيانات الوطنية للحفاظ على المساكن، إن ذلك يمكن أن يضعف قدرة صناع السياسات والمدافعين على الفهم الكامل أين ومتى ستفقد العديد من الوحدات القدرة على تحمل التكاليف، ومن ثم توجيه الموارد إلى الأماكن الصحيحة. إنه التجميع الأكثر شمولاً لبيانات LIHTC على المستوى الوطني، ولكن مع كل الثغرات، يظل تقديرًا تقريبيًا.

هناك أيضًا مخاوف من أنه إذا قامت الولايات بالإعلان عن وحدات LIHTC التي تنتهي صلاحيتها، فإن المشترين الذين يسعون إلى الربح والذين ليس لديهم مصلحة في إبقائها في متناول الجميع سوف ينقضون عليها.

وقال روسبرت: “إنه نوع من المعضلة المتمثلة في محاولة فهم المشكلة وعدم وضع لافتة كبيرة للبيع أمام العقار قبل انتهاء صلاحيته مباشرة”.

في هذه الأثناء، ساهم نشاط معلوف في مجال المستأجرين في إحداث تغيير جذري في لوس أنجلوس. عرضت المدينة على المالك 15 مليون دولار لإبقاء المبنى في متناول الجميع حتى عام 2034، لكن هذه الصفقة لن تتخلص من أكثر من 30 قضية إخلاء لا تزال جارية، بما في ذلك قضية معلوف، أو مبلغ الإيجار المتأخر الذي تدين به البالغة 25 ألف دولار.

وفي باحة منزلها، كانت حفيدة معلوف، روبي كاسيريس، تشرب كوباً من الماء. عمرها 5 سنوات، لكن من ذوي الاحتياجات الخاصة، كلامها عبارة عن كلمات مترابطة أكثر من الجمل.

وقالت معلوف بصوت يرتجف من العاطفة: “لهذا السبب كنت آمل أن يصبح كل شيء طبيعياً مرة أخرى، ويمكن أن تكون آمنة”. وقد حثت ابنها على البدء في توفير المال للأسوأ.

وقالت: “سنواصل القتال، لكن الأمر صعب يوماً بعد يوم”.

“أنا متعب بالفعل.”

___

أفاد بيدين من دنفر.

___

البداين هو عضو في وكالة أسوشيتد برس/تقرير لمبادرة أخبار ستيت هاوس الأمريكية. Report for America هو برنامج خدمة وطنية غير ربحي يضع الصحفيين في غرف الأخبار المحلية للإبلاغ عن القضايا السرية.