تتغير قواعد شراء وبيع المنازل. إليك ما يجب أن تعرفه.

عندما يتعلق الأمر بشراء وبيع المنازل، فمن المقرر أن يتم تطبيق قواعد جديدة، بعد خمسة أشهر من موافقة الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على تسوية ضخمة حول كيفية دفع العمولات لـ 1.5 مليون عميل في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

التسوية – التي حلت التقاضي الناجم عن حكم هيئة محلفين كبرى بأن مجموعة العقارات منتفخ بشكل مصطنع عمولات الوساطة – تجلب تغييرات جذرية للصناعة، بدءًا من الغد.

وتأتي هذه التعديلات في ظل تحسن التوقعات بشأن سوق الإسكان المتعثرة. فقد انخفضت أسعار الرهن العقاري في وقت سابق من هذا الشهر إلى أدنى مستوياتها منذ 1998. أدنى مستوى منذ أبريل 2023، يقدم الأمل لـ صائدو المنازل خارج السوق بسبب الأسعار نظراً لتكاليف الاقتراض المرتفعة وأسعار المساكن التي وصلت إلى سجل في يونيو.

ومع ذلك، فإن المعدل الحالي للقرض الثابت لمدة 30 عامًا يبلغ حوالي 6.5٪، أو أكثر من ضعف المعدلات التي تقل عن 3٪ المتاحة في عامي 2020 و 2021. ومن المتوقع على نطاق واسع أن يخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر سعر الفائدة القياسي، وهي الخطوة التي من شأنها أن تقلل من أسعار الرهن العقاري المرتفعة حاليًا بما يكفي لجلب معدل دوران في سوق الإسكان بالقرب من 1.5٪. أدنى مستوياتها في 40 عامًا.

وفي الوقت نفسه، سيتعين على وكلاء العقارات في جميع أنحاء البلاد التكيف مع التغييرات الجديدة التي قد تؤدي إلى خفض العمولة التي يُطلب من بائعي المنازل دفعها.

ويتوقع العديد من الخبراء الآن انخفاض أسعار المساكن، لأن السعر المعلن لن يشمل العمولات الباهظة التي كانت سارية لعقود من الزمن.

فيما يلي ملخص لما يعنيه هذا بالنسبة لأولئك الذين يتطلعون إلى شراء وبيع المنازل في المستقبل.

المشترين الحذر

يتعين على وكلاء العقارات الآن أن يطلبوا من المشترين التوقيع على نموذج قبل عرض المنزل عليهم. والغرض من الاتفاقيات هو تفصيل المبلغ الذي يتوقع من المشتري أن يدفعه للوكيل.

ولكن ستيف بروبيك، وهو زميل بارز في اتحاد المستهلكين الأميركي، قال لبرنامج “موني ووتش” على شبكة سي بي إس: “في هذه المرحلة، لم تتح للمشتري الفرصة الكافية لتقييم هذا الوكيل. فعندما تتجول في المنازل برفقة وكيل، فإن الوكيل يختبر نفسه ليكون وكيلك، وهنا تتعرف على الوكيل”.

وأضاف بروبيك أن معظم المشترين لن يشعروا بالارتياح لتوقيع عقد يحمل التزاما ماليا في وقت مبكر من العملية، مشيرا إلى أن المتطلب الجديد جاء بناء على طلب الصناعة ولم يكن جزءا من تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وينصح بروبيك المشترين بعدم توقيع عقد يتضمن التزاماً مالياً إلا بعد أن يصبحوا مستعدين لتقديم عرض. وأشار إلى أن “هناك خيارات أخرى لرؤية المنزل”، بما في ذلك الاتصال بوكيل الإدراج أو حضور أحد المنازل المفتوحة.

وقال إن خيارًا آخر يستخدم بشكل متزايد هو اتفاقيات الجولات التي تغطي فترات زمنية محدودة وتأتي بدون روابط مالية، مشيرًا إلى أن شركة Zillow طورت مثل هذه العقود. ويحذر بروبيك من أن العديد من العقود النموذجية التي طورتها الصناعة يصعب قراءتها وفهمها وتشكل مشكلة للمستهلكين.

ومع ذلك، فإن اتفاقية واحدة بين المشتري والوسيط طورتها شركة الوساطة العقارية eXp Realty “بسيطة وتركز على المستهلك وتلبي معظم معاييرنا”، كما قال. “لقد جعلوها متاحة للاستخدام من قبل الصناعة”.

ونصحت المجموعة المناصرة مشتري المنازل أيضًا بأن يفكروا في تقديم رسوم ثابتة أو دفع سعر بالساعة لوكيلهم.

وقال بروبيك في بيان “غالبًا ما يتم التقليل من قيمة العمولات المئوية بالدولار اليوم من قبل المشترين. وعلاوة على ذلك، لا ينبغي أن يكون لدى وكلاء المشترين حافز مالي للحصول على المزيد من المال كلما ارتفع سعر البيع”. تقرير.

البائعون يفرحون؟

بالنسبة للأشخاص الذين يبيعون منازلهم، فإن المشهد المتغير من شأنه أن يجلب لهم بعض الراحة السريعة، حيث لم يعد يتعين على وكلائهم تقديم عرض عمولة لوكلاء المشترين.

تتم إدارة ما يقرب من 9 من كل 10 مبيعات منازل من قبل وكلاء العقارات التابعين للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي أكبر رابطة تجارية في البلاد. وقد اشترطت الرابطة أن يحسب بائعو المنازل نسبة عمولة، عادة 6%، قبل إدراج المنازل في قاعدة بيانات العقارات الخاصة بها، والمعروفة باسم خدمة القوائم المتعددة، أو MLS.

ثم تم تقسيم العمولة التي يتحملها بائعو المنازل بين وكلاء البائع والمشتري. وبينما كانت العمولة خاضعة للتفاوض على الورق، كانت العمولة هي النقطة المحورية في الصفقة. دعوى قضائية خسرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وقد رفعت هذه الدعوى مجموعة من بائعي المنازل، الذين زعموا أن مجموعة التجارة وآخرين تواطأوا في رفع العمولات.

في يونيو/حزيران، بلغ متوسط ​​سعر بيع المنزل 442,451 دولاراً، وفقاً لـ Redfin. وبموجب الممارسات السابقة، كان البائعون سيدفعون 26,547 دولاراً في هيئة عمولات. ولم يعد هذا المعدل المعتاد هو المعدل الافتراضي.

يمكن للبائعين الآن أن يتوقعوا أن يُطلب منهم جانب واحد فقط من وعاء العمولة، أو ما يتراوح الآن في المتوسط ​​بين 2.5% إلى 3%.

قال بروبيك من CFA: “للمرة الأولى الآن، سيكون لدى المشترين الفرصة للتفاوض على عمولة المشتري”. وأضاف: “نقترح تحديد هدف بنسبة 2% أو أقل”. وإذا ما تم مقارنتها بعمولة وكيل المشتري، فإن هذا يعني دفع العمولة الإجمالية بشكل أقرب. ل وأضاف أن “الهدف هو زيادة الضرائب على الدخل بنحو 4% بدلاً من المعدل الحالي الذي يتراوح بين 5% إلى 6%”.

وفي تطور منفصل ولكن مرتبط، فإن أي أميركي تقريباً باع منزلاً خلال السنوات الخمس الماضية أصبح مشمولاً بتسوية الدعوى الجماعية مع الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين وغيرها من شركات السمسرة. ويعتمد المبلغ الذي يحق لأي شخص الحصول عليه جزئياً على عدد البائعين الذين يقدمون المطالبات، وعوامل أخرى بما في ذلك مكان إقامة الشخص ومتى تم إدراج منزله للبيع.

لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً، تحقق من هنا.