رسوم إغلاق الرهن العقاري في المقعد الساخن. هذا هو السبب وراء قيام الفيدراليين بالتحقيق معهم.

مكتب حماية المستهلك الفيدرالي الأسبوع الماضي أطلقت تحقيق فيما تسميه الوكالة “الرسوم غير المرغوب فيها في تكاليف إغلاق الرهن العقاري”. وقد ارتفعت هذه الرسوم الإضافية، التي تشمل تقييم المنزل والتأمين على الملكية وغيرها من الخدمات، في السنوات الأخيرة ويمكن أن تضيف آلاف الدولارات إلى التكلفة النهائية لشراء منزل.

فيما يلي نظرة أعمق على رسوم الرهن العقاري الإضافية التي يدفعها المشترون قبل الحصول على مفاتيح منزلهم الجديد ولماذا يتم حاليًا النظر في خمسة أنواع من الرسوم على وجه الخصوص من قبل CFPB.

ما هي رسوم الرهن العقاري غير المرغوب فيه؟

بحسب CFPالرسوم غير المرغوب فيها هي تلك التي “تتجاوز بكثير التكلفة الحدية للخدمة التي تزعم أنها تغطيها”.

على الرغم من أن شركات الرهن العقاري يمكن أن تفرض رسومًا على مشتري المنزل أكثر من 200 رسوم مختلفة لإغلاق العقارات، يهتم CFPB بشكل خاص بخمسة أنواع من الرسوم والخدمات التي شهدت ارتفاعات في الأسعار في السنوات الأخيرة، حسبما قال مسؤول في الوكالة لـ CBS MoneyWatch. وهي تشمل نقاط الخصم ورسوم تقرير الائتمان ورسوم تقييم المنزل والتأمين على الملكية.

نقاط الخصم: تُعرف أيضًا باسم “نقاط الرهن العقاري”، ونقاط الخصم هي رسوم مقدمة يدفعها مشترو المنازل لخفض سعر الفائدة على قرض المنزل الخاص بهم. تقوم شركات الرهن العقاري بتحصيل رسوم الشراء، كما يطلق عليها أحيانًا.

رسوم تقرير الائتمان: كما يوحي الاسم، رسوم تقرير الائتمان هي ما يفرضه مقرضي المنازل على المشترين مقابل إجراء تقرير ائتماني عن المقترض. تذهب هذه الرسوم إلى وكالات إعداد التقارير الائتمانية الرئيسية الثلاث – Equifax، أو Experian، أو TransUnion.

رسوم تقييم المنزل: تُعرف أيضًا باسم رسوم تقييم الممتلكات، وهي رسوم يفرضها المقرضون على مشتري المنازل ليقوموا بزيارة مثمن خاص للعقار الذي يتم شراؤه وتحديد قيمة سوقية عادلة للمنزل.

رسوم التأمين على الملكية: تفرض شركات الرهن العقاري أيضًا رسومًا على مشتري المنازل مقابل الحصول على بوليصة تأمين على الملكية، والتي تغطي المُقرض في حالة وجود حجز على الممتلكات بمجرد إجراء البحث عن الملكية.

رسوم إنشاء الرهن العقاري: عادة ما تتراوح بين 0.5% و1% من تكلفة المنزل نفسه، رسوم إنشاء الرهن العقاري هي ما يفرضه مقرض المنزل على مشتري المنزل لبدء طلب قرض منزل جديد.

ولماذا ارتفعت هذه الرسوم في السنوات الأخيرة؟

بالنسبة للجزء الأكبر، زادت رسوم تقييم المنازل وتقارير الائتمان بسبب ارتفاع التضخم وارتفاع تكاليف العمالة، حسبما قال أحد الخبراء لـ CBS MoneyWatch، لكن رسوم إنشاء الرهن العقاري هي قصة مختلفة.

وقالت سوزان واتشر، أستاذة العقارات في جامعة بنسلفانيا والتي تدرس تمويل الإسكان: “يتم تحديد بعض هذه النسبة كنسبة مئوية من سعر الصفقة للمنزل”. “متى أسعار المساكن ترتفع، وكذلك الرسوم.”

قال Wachter أن الوقت مناسب الآن لـ CFPB للنظر في أسباب زيادة رسوم الإغلاق، لكنه أكد على أن العديد من الخدمات والرسوم ضرورية لعملية شراء المنازل.

ما هو قلق الحكومة بشأن رسوم الرهن العقاري غير المرغوب فيه؟

يشعر CFPB بالقلق من أن الرسوم غير المرغوب فيها قد تؤدي إلى تآكل قدرة مشتري المنازل على دفع دفعة مقدمة معقولة لمنزلهم. ويعتقد المسؤولون أن رسوم الإغلاق المرتفعة بشكل مفرط قد تؤدي أيضًا إلى تخلف المشترين عن سداد أقساط الرهن العقاري.

دفع مشتري المنزل النموذجي ما يقرب من 6000 دولار أمريكي كتكاليف إغلاق القرض في عام 2022 – وهو المبلغ الذي يشمل دفع نقاط الخصم، والتأمين على الملكية، والتقييم، وتقرير الائتمان والرسوم الأخرى. حسب إلى CFPB. هذا ارتفاع من 4889 دولارًا في عام 2021.

وتحقق الوكالة فيما إذا كانت رسوم الرهن العقاري قد ارتفعت بشكل كبير، إلى جانب الحلول الممكنة مثل التنظيم الجديد لخفضها، أو إلغاء بعض الرسوم تمامًا أو قيام شخص آخر غير مشتري المنزل بدفع الرسوم، حسبما قال المسؤول لـ CBS MoneyWatch. في الوقت الحالي، طلب CFPB من مشتري المنازل القيام بذلك يشارك قصص عن المبلغ الذي دفعوه بعد إغلاق المنزل. وسيتم استخدام هذه المعلومات لتحديد الخطوة التالية للوكالة.

كيف تؤثر رسوم الرهن العقاري الباهظة على ملكية المنازل؟

انخفض معدل ملكية المنازل في الولايات المتحدة من 66% في عام 2023 إلى 65.6% في الربع الأول من عام 2024. أكبر عائقين أمام زيادة معدلات ملكية المنازل هما الافتقار إلى العقارات ذات الأسعار المعقولة وعدم قدرة المشترين على الادخار للحصول على دفعة أولى، وفقًا لـ بحث من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وتؤدي رسوم الرهن العقاري المفرطة إلى تفاقم هذه العقبات من خلال تآكل القوة الشرائية لمشتري المساكن.

الرسوم غير المرغوب فيها تبقي مشتري المنازل المحتملين الذين يعانون من قيود مالية على الهامش، وفقًا لواتشتر. في معظم مناطق البلاد، هو استئجار المساكن أرخص من الشراء وقالت “وهذا بسبب الدفعات الأولى وتلك الرسوم”.

قال واشتر: “إن الأمر يجعل من مالك المنزل أمرًا شاقًا”. “والإيجارات مرتفعة أيضًا، لذا بالنسبة للشباب الذين يعيشون مع والديهم أو مع رفاقهم، فإن (الحصول على ملكية المنزل) أصعب بكثير بالنسبة لهم من إخوتهم الأكبر سنًا أو والديهم”.

ماذا تقول البنوك والمقرضون عن رسوم الإغلاق المفرطة؟

قالت جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA)، وهي المجموعة التجارية التي تغطي التمويل العقاري، إنه ليس هناك الكثير مما يمكن للمقرضين فعله لخفض أو إلغاء رسوم إغلاق الرهن العقاري لأن الخدمات التي يغطيونها مطلوبة قانونًا.

“إن العديد من تلك التكاليف التي تم الكشف عنها، مثل تقارير الملكية والتقييم والائتمان مطلوبة بموجب القوانين الفيدرالية وإرشادات السلامة والصحة وإدارة الإسكان الفيدرالية ووزارة شؤون المحاربين القدامى وفاني ماي وفريدي ماك كشرط للشراء والتأمين. الرهن العقاري” ، وقالت الجمعية في أ إفادة الأسبوع الماضي. “علاوة على ذلك، فإن الخدمات التي تغطيها هذه الرسوم تخفف المخاطر التي يتعرض لها دافعو الضرائب والمقترضون على حد سواء.”

وقال ماجستير إدارة الأعمال إن المقرضين عملوا مع CFPB قبل عقد من الزمن للتأكد من أن رسوم الرهن العقاري محددة بوضوح للمشترين في نماذج الإفصاح عن الرهن العقاري. القواعد التي تحكم عملية الرهن العقاري تندرج تحت قانون دود-فرانك لعام 2010. وقالت ماجستير إدارة الأعمال إنه إذا أراد CFPB إجراء تغييرات، فإن تعديل قانون دود-فرانك “هو الوسيلة المناسبة الوحيدة لبدء هذا العمل”.